רישומו של בית משותף ורישום זכויות הבעלות על שם רוכשיהן, מהווים חלק מהתחייבויותיו של היזם ומהוות חלק חשוב בעסקת הרכישה.
מהו בית משותף?
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין. מכאן שלכאורה כל בניין שבו שתי דירות ומעלה, יכול וצריך להירשם כבית משותף.
מהו הליך רישום הבית המשותף?
לא אחת, אני נשאלת על ידי רוכשי דירות אשר עתידים לקבל את החזקה בדירתם, מתי תירשם הבעלות בדירה על שמם בטאבו?
חשוב להבין, כי כדי שהיזם יוכל לרשום את הדירה על שם רוכשי הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הוא צריך לפעול קודם לכן לרישום הבניין כבית משותף. במסגרת הליך רישום הבית המשותף, היזם רושם בפנקס בתים המשותפים את כל אחת מהדירות כחלקות משנה נפרדת, ואת השטחים אשר אינם מוצמדים לדירות (כגון הלובי, חדר הדרגות וכו') הוא רושם כרכוש משותף (רכוש השייך לכל בעלי הדירות בבניין בהתאם לחלקם). בתום הליך רישום הבניין כבית משותף היזם יוכל לרשום את הבעלות בדירות שבבניין על שם רוכשיהן.
חוק המכר (דירות) והסכם המכר מחייבים את היזם לרשום את הבניין כבית משותף
חובת היזם לפעול לרישום הבניין שבנה כבית משותף באה לידי ביטוי בחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 ובהוראות הסכם המכר, במסגרתו היזם מתחייב לרשום את הבניין כבית משותף בתוך פרק זמן מסוים ולפעול לרישום הדירה על שמם של רוכשיה.
לעיתים התחייבות היזם לפעול לרישום הבניין כבית משותף ולרישום הדירה על שם רוכשיה כפי שזו באה לידי ביטוי בהסכם המכר, אינה תואמת את הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973.
בסעיף 6ב (2) לחוק נקבע כי חובתו של היזם היא לפעול לרישום הבית המשותף בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין שעליהם מצוי הבניין או ממועד העמדת הדירה לחזקת הקונה, לפי המאוחר מביניהם. נוסף על כך, סעיף 6(1) קובע כי היזם צריך לפעול לביצוע כל הפעולות והחיובים המוטלים עליו בקשר לרישום איחוד וחלוקה של הקרקע עליו נמצא הבניין, במועד המוקדם ביותר האפשרי.
וכאן עולה השאלה מה גובר? האם הוראות הסכם המכר או הוראות החוק?
סעיף 7 (א) לחוק המכר (דירות) קובע כי הוראותיו קוגנטיות, כלומר הוראות שלא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הרוכש. על כן, כל הוראה הסותרת את הוראות חוק המכר באופן שפוגע או מרע את מצבו של הרוכש, בטלה.
למרות הוראותיו הברורות של חוק המכר, במרבית המקרים רישום הבית המשותף איננו נעשה בהתאם למועדים הנקובים בחוק, ואף לא במועדים הנקובים בהסכמי המכר, ולעיתים לא נעשה אף על פי שחלפו שנים ממועד מסירת החזקה בדירות לרוכשיהן.
עיכוב ברישום הבניין כבית משותף עלול להזיק לבעלי הדירות
עיכוב ברישום הבניין עלול לגרום נזקים לבעלי הדירה הלא רשומים בלשכת רישום המקרקעין וזאת בשל מספר סיבות.
הסיבה הראשונה היא כי השלמת עסקה במקרקעין כרוכה ברישומה. על כן, כל עוד היזם לא פועל לרישום הדירה על שמו של הרוכש, כל שיש בידי אותו רוכש היא זכות חוזית בדירה. העובדה כי היזם פעל לרישומה של הערת אזהרה לטובת הרוכש, אין בה כדי להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירה.
הסיבה השנייה היא כי אי רישום בעלות בדירה יכולה לגרום לבעיות במקרה שבו בעל הדירה מעוניין למכור את דירתו. אי רישום הבעלות על שמו של בעל הדירה עשויה להרתיע רוכשים פוטנציאלים אשר יחששו מרכישת דירה שהבעלות עליה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
בית המשפט התייחס לכך בפסק הדין בעניין ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל וקבע כי:
"קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך שיחדל להתעניין בדירה, בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב".
לא זו בלבד, אי רישום הבעלות בדירה עשוי להקשות על רוכשים פוטנציאלים בקבלת משכנתא.
הסיבה שלישית קשורה למישור היחסים של רוכשי הדירה מול הבנק במקרה שבו נטלו משכנתא לצורך רכישת הדירה. במקרה כזה, אי רישום הבניין כבית משותף, ובכלל זה אי רישום הבעלות בדירה על שם הרוכשים, עשויה להביא לכך שרוכשי הדירה ייחשבו כמפרים את הסכם ההלוואה שנחתם בינם ובין הבנק. זאת מאחר שההסכם לרוב כולל התחייבות של הרוכשים להשלים את הרישום בתוך פרק הזמן שנקוב בהסכם ההלוואה.
אי רישום הבניין כבית משותף עלול לגרום לירידת ערך הדירות
אם לא די בכל האמור לעיל, אזי שאי רישום הבניין כבית משותף והעברת הבעלות בדירה על שם רוכשי הדירה, משליך על ערך הדירה, ועשוי להביא לירידת ערכה.
בתי המשפט הכירו בקיומו של נזק בגין אי מילוי התחייבויות יזמים להשלים את רישום הבית כבית משותף ואף פסקו פיצויים לטובת רוכשי הדירות, בשל הפרת היזם את התחייבותו לרשום את הבניין כבית משותף.
אי רישום הבניין כבית משותף משפיע גם על רוכשי דירות יד שניה
יתרה מזאת, בתי המשפט הכירו בנזק הנגרם כתוצאה מאי רישום הבניין כבית משותף לא רק כלפי בעלי הדירות אשר רכשו את הדירות ישירות מהיזם, אלא גם כלפי רוכשי דירות יד שניה (כלומר רוכש דירה מרוכש אשר טרם נרשם כבעלים של הדירה).
כך פסק בית המשפט בעניין ת"א 42781-01-12 לזרוב ואח' נ' נאות הנדסה ויזום בע"מ:
"היעדר רישום בית משותף אינו משפיע רק על אלה שרכשו דירות ישירות מאת הנתבעת אלא גם על האנשים שרכשו דירות מרוכשי הדירות של הנתבעת..... רישום הבית כבית משותף הוא רישום זכויות קנייניות, והוא פועל כלפי כולי עלמא. על כן העיכוב הניכר ברישום הבית המשותף בהחלט גרם נזק גם לאנשים שלא התקשרו ישירות בחוזה עם הנתבעת".
בפסק דין זה בית המשפט חייב את היזם בתשלום פיצויים הן לרוכשי הדירות שרכשו אותן ממנו והן לרוכשי דירות יד שניה. זאת מאחר שהיזם לא פעל לרישום הבית המשותף במשך תקופה של 19 שנים.
חובת הנאמנות של עורכי הדין של היזם כלפי רוכשי הדירות
אם לא די בכך, בית המשפט אף הכיר בחובת הנאמנות של באי כוחם של היזמים לרוכשי הדירות בכל הקשור לקידום רישום הבית המשותף. זאת בשל העובדה כי במועד חתימת הסכם המכר משלמים רוכשי הדירות שכר טרחה לבא כוחו של היזם שמקבל מהם ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך ביצוע הרישום האמור (ראו ת.א. (ת"א) 18049-02-18 כהן ואח' נ' גאון נדל"ן בע"מ ואח').
לסיכום, רישום בית משותף הוא הליך בירוקרטי ארוך ולא פשוט, אך חשוב ביותר. על כן, אם רכשתם דירה בדקו כי היזם השלים את רישום הבניין כבית משותף, וכי הדירה שרכשתם נרשמה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. אם יתגלה לכם כי הבניין טרם נרשם כבית משותף (גם אם חלפו עשרות שנים) וכי הדירה שלכם לא נרשמה על שמכם, פנו לעורך דין המתמחה ברישום בתים משותפים כדי שיסייע לכם.
.jpg)
