כשרוכשים דירה "על הנייר", אי אפשר באמת לדעת איך ייראה התוצר הסופי, מפני שכל מה שראיתם הן תוכניות טרום-בנייה. אין לכם כמעט מושג איך הדירה תצא או איך השכונה תתפתח.


אם כן למה לקנות דירה שעוד לא נבנתה?


ראשית, מפני שהמחירים לרוב נמוכים יותר מאלה של דירות יד-שנייה, ושנית, תוכלו ברוב המקרים לשנות את המפרט הפנימי של הדירה ולהתאימו לצרכים שלכם. עם זאת, רכישת דירה חדשה בשלב זה עשויה להרתיע, וישנן שאלות שעשויות לצוץ, לדוגמה:

מה קורה אם חברת הבנייה תפשוט את הרגל?
האם החברה תסיים את הבנייה בזמן?
האם הדירה תיבנה כפי שהובטח?
האם יהיו עלויות חבויות?


10 דברים שחשוב לדעת

התוכניות שאתם רואים אינן בהכרח התוכניות הסופיות. התוכניות הסופיות עשויות להשתנות, וכל מדידה או גודל המופיעים בתוכניות המוצגות לכם, כאשר אתם מבקרים במשרדי החברה או באתר הבנייה, עשויים גם הם להשתנות. התוכניות הכובלות את חברת הבנייה הן התוכניות שנוספות כנספח להסכם הרכישה ושני הצדדים חתומים עליהן.

ברגע שבחרתם דירה וסיכמתם על מחיר, נציג החברה ינסה להחתים אתכם על טופס הרשמה, ולדרוש מכם דמי הרשמה. ברגע שתחתמו על הטופס, תהיה החברה מחויבת לשמור לכם את הדירה, ואסור לה למכור אותה לאחר. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק את הטופס לפני שאתם חותמים עליו, כדי לוודא שכל תשלום שתשלמו יוחזר לכם, אם תחליטו לבסוף שלא לקנות. לטפסים האלה יש לרוב תאריך יעד לחתימת הסכם מכירה פורמאלי.


אחרי שתחתמו על טופס הרשמה, על החברה לתת לכם עותקים של חוזה הנדל"ן שלכם, אותם תביאו לעורך הדין שלכם. עורך הדין שלכם יקרא את החוזה, ועשוי לערוך שינויים בתוכן. יש בשלב זה לרוב מקום לנהל משא ומתן, למרות שאלה חוזים סטנדרטים לכל פרויקט הבנייה. חשוב לשמור על האינטרסים שלכם.


יש מספר חוקים המגבילים את מכירתן של דירות חדשות על ידי חברות הבנייה. החוקים האלה מגינים על כספו של הרוכש, הן שומרות על איכות הבנייה ושולטות בתוכן של היבטים מסוימים בהסכמי המכירה.


החוק קובע שיש להגן על כספו של הרוכש. יש שלוש דרכים לעשות זאת:


חברת הבנייה יכולה לבטח את הכסף בפוליסת ביטוח
התשלומים יכולים להיעשות בהתאם להתקדמות הבנייה
o הרוכש יכול לקבל ערבות בנקאית (ראה מטה) על סכום הכסף ששולם

שני מסמכים, התוכניות ומפרט הדירה שאותה אתם רוכשים, מחוברים להסכם הקניה כנספחים, ושני הצדדים בעסקה חתומים עליהם. התוכניות מראות תרשים של הדירה, עם המימדים האמיתיים של החדרים, מיקום החלונות והדלתות וכו’. המפרט מתאר את החומרים מהם בנויה הדירה, כולל מספר השקעים החשמליים בחדר, החומר ממנו בנויים ארונות המטבח, סוג הכיורים והאמבטיות ועוד. אם הדירה כוללת גינה או גג, עליהם להיות מצוינים בתוכניות ובמפרט. החוק קובע שעל החברה לספק את הדירה שתוארה בתוכניות ובמפרט, ושעל החברה לפצות את הרוכש אם היא אינה עושה זאת.


החברה אחראית לספק מוצר ללא פגמים. אם ישנם פגמים בבנייה, החברה אחראית לתקן אותם. לפני שתקבלו את הדירה, תהיה לכם הזדמנות לראות את הדירה עם נציג חברת הבנייה. יחד תכתבו פרוטוקול מסירה, המפרט כל פגם שגם אדם לא מוסמך יכול להבחין בו. שימו לב שהחברה לא מחויבת לתקן כל פגם שאדם לא מוסמך הבחין בו, אך אינו מפורט בפרוטוקול המסירה.

 

משום כך, יהיה נבון מצדכם לבקש ממהנדס בניין מוסמך להצטרף לפגישה הזאת, כדי שיצביע על כל פגם, כולל גם פגמים שאתם עצמכם לא הבחנתם בהם. לעתים קרובות, חברת הבנייה תתקן כל ליקוי מיידית ואתם תתבקשו לאשר פרוטוקול שני, המציין את הנושאים שטופלו. לעתים ישנן בעיות נסתרות, שלא ניתן להבחין בהן בשלב זה (כמו רטיבות, בה ניתן להבחין רק בחורף, אחרי הגשם). חברת הבנייה מחויבת לתקן גם פגמים אלה. החוק בישראל מעניק תקופות אחריות על פריטים שונים בדירה.


כשרוכשים דירה על הנייר, הרוכש מתבקש לרוב לשלם את ההוצאות המשפטיות של חברת הבנייה. הסכום לרוב נע בין 1.5% ל-2% ממחיר הדירה, פלוס מע"מ (16.5% משכר הטרחה). בנוסף, הרוכש לרוב מתבקש לשלם גם את עלות הערבות הבנקאית. כדאי לציין שלעתים סכומים אלה מחושבים לתוך מחיר הרכישה. בסיום הבנייה, הרוכש משלם עבור חיבור הדירה למים, גז וחשמל. אם תבחרו לשדרג כל אחד מאלה, תצטרכו לקחת את ההוצאות האלה בחשבון.


לרוב בנייה של פרויקט מסתיימת לפני רישום הבעלות על הנכס. עורך הדין של החברה אחראי לרישום הפרויקט, בניין הדירות והדירה המסוימת ברישום המקרקעין. הרישום נעשה לאחר שהרשויות הרלוונטיות סקרו ומיפו את הקרקע, הוצא צו בית משפט, ותוכניות ארכיטקטוניות תויקו ברישום המקרקעין. לעתים קרובות התהליך הזה אורך שנים רבות. בינתיים, הזכויות של הרוכש נרשמות ברישום זמני אצל חברת הבנייה או עורך הדין שלה, ועד שנעשה הרישום הזמני, הערבות הבנקאית נשמרת.


אחרי שהבנייה ופרוטוקול הסתיימו, הרוכש יכול ליטול חזקה על הדירה. מנקודה זו ואילך, כל החשבונות השוטפים, כמו חשמל, מים וארנונה, משולמים על ידי הקונה.

--------------------------------------------------------------------------------

ערבות בנקאית היא השיטה הנפוצה ביותר להגנה פיננסית. ערבות בנקאית פועלת כך: מימון הפרויקט מתקבל מבנק, שמנפיק ערבות בנקאית לרוכש. הכסף ששולם על ידי הרוכש מופקד בחשבון מיוחד על שם חברת הבנייה. הבנק מתיר שחלק מהכסף יינתן לחברת הבנייה בשלבי הפרויקט שנקבעו מראש, ככל שחברת הבנייה מסיימת את מחויבויותיה, על פי אישורו של מהנדס מטעם הבנק. בתמורה לערבות של הבנק, הוא משעבד אליו את כל הפרויקט. השעבוד מוסר כשהבנייה הסתיימה והזכויות על הדירה נרשמות על שם הרוכש. כדי להגן על הרוכשים, הערבות הבנקאית נותרת בעינה עד שהרישום הסתיים.