רכישת דירה היא פעולה כלכלית משמעותית ביותר, ועבור אזרחים רבים היא הצעד הכלכלי החשוב בחייהם. כדי להגן על הרוכשים ועל כספם, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974, הקובע הוראות מיוחדות לעסקאות של רכישת דירה מקבלן. ברכישת דירה מקבלן, שלא כמו בעסקאות מיד שניה בהן מעורבים המוכר והקונה בלבד, מעורב לרוב בנק מלווה. הכוונה היא לבנק אשר כורת עם הקבלן הסכם, לפיו הבנק ילווה את בניית הפרויקט באמצעות העמדת הלוואה למימון הבנייה עבור הקבלן וינפיק ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר שמטרתן להבטיח את כספי הרוכשים במקרה שלא יקבלו את דירתם מסיבות שונות.


כדי להבטיח את זכויות הבנק כלפי הקבלן, משעבד הקבלן את זכויותיו בפרויקט לבנק, לרבות זכותו לקבל כספים מאת הרוכשים עבור הדירות שהקבלן בונה עבורם. כיום, מתבצע לרוב התשלום עבור דירות הנרכשות מקבלן באמצעות שוברים שמנפיק הבנק עבור כל פרויקט אותו הוא מלווה. באופן זה, הבנק מבטיח לעצמו את החזר ההלוואה, שכן תשלום באמצעות השובר מבטיח שכספי הרוכש יכנסו אך ורק לחשבון הליווי של הפרויקט הרלוונטי (ולא לחשבונות אחרים של הקבלן). מאידך, תשלום באמצעות השובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של הקבלן לבנק להנפקת ערבות בנקאית לרוכש לפי החוק. לפיכך, ישנה חשיבות מכרעת לתשלום תמורת הדירה באמצעות השוברים. רק כך מבטיח הרוכש את כספו. במקרה בו ישלם הקונה את תמורת הדירה שלא באמצעות שובר, כי אז הבנק המלווה אינו מבטיח את הכסף ששולם, ובמקרה של קריסת הקבלן, הרוכש ימצא עצמו בפני שוקת שבורה.


מהו מכתב החרגה?


מנגנון השוברים מבטיח שהרוכש יקבל ערבויות מהבנק, אך בכך לא די כדי להבטיח את הרוכש; מכיוון שזכויות הקבלן בפרויקט משועבדות לבנק (לדוג' - הקרקע, הזכות לקבל את כספי הרוכשים וכל מה שכבר נבנה), יש צורך להבטיח כי בשלב שבו הרוכש כבר שילם את כל התמורה עבור הדירה, תוחרג דירתו מהשעבוד, אם יארע מקרה שמפקיע את זכויותיו של הקבלן על הפרויקט. אם לא יעשה כן, יגברו הזכויות של הבנק (מכוח השעבוד) על זכויותיו של הרוכש. די אף במחלוקת בין הבנק לקבלן שבעקבותיה ימנע הבנק מהסרת השעבוד, כדי להביא למצב בו לא ירשמו הדירות על שם הרוכשים או שייווצרו קשיים בהעברת זכויות לצד שלישי. רוכש ששילם את מלוא התמורה עבור הדירה, וקיבל את החזקה בדירה ואף החזיר את הערבויות שקיבל מהבנק, לא צריך להישאר חשוף למערכת היחסים המשפטית שבין הבנק לקבלן. כדי להבטיח זאת, עליו לקבל אישור מהבנק שהשעבוד של הבנק על הפרויקט איננו חל יותר על דירתו. מסמך זה נקרא 'מכתב החרגה'.
לרוב, העניין איננו מוסדר בהסכם בין הקבלן לרוכש או שהוא מוסדר באופן חלקי. כאשר הרוכש מיוצג ע"י עו"ד מטעמו, העניין זוכה לבדיקה נאותה ולהתייחסות ראויה, והבנקים נוהגים בעקבות התערבות זאת להמציא לרוכש מכתב החרגה בהתקיים התנאים המתאימים. במקרים בהם רוכשי דירות מקבלן אינם נעזרים בשירותיו של עו"ד, הם עלולים להיחשף לסיכון מיותר ומשמעותי.

תיקון מס' 7 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של מוכרי דירות)


לאחרונה, נרתם המחוקק להגנת האזרח הפשוט, וחוקק תיקון לחוק המחייב את המוכר לפנות בכתב לבנק בדרישה שימציא לו מכתב החרגה עבור הרוכש בהתקיים התנאים הקבועים בחוק. המוכר חייב לפנות לבנק תוך 30 יום מביצוע התשלום הראשון ע"י הרוכש באמצעות שוברי תשלום מיוחדים שמונפקים עבור הדירה שרכש. הבנק מצידו חייב לפי התיקון לחוק למסור את ההודעה תוך 30 יום מקבלת הדרישה.


זהירות – התיקון לחוק לא חל רק על פרויקטים מסוימים


חשוב לדעת כי התיקון נכנס לתוקף ביום 2.1.14 וחל רק על הסכמי ליווי או הסכמי מימון ועל חוזי מכר הקשורים להסכמי ליווי או מימון אלו, שנערכו מיום זה ואילך. המשמעות המעשית היא שבפרויקטים שכבר נחתמו לגביהם הסכמי ליווי או מימון בעבר אין עדיין תחולה לתיקון לחוק ולכן יש לנהוג כמו בעבר, ורצוי מאוד להיעזר בעו"ד כדי להבטיח את זכויות הרוכשים בעניין ההחרגה משעבוד כמו גם בשאר העניינים הייחודיים לעסקה של רכישת דירה מקבלן.