חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ז – 1996 באה על רקע מחלוקות שנתגלעו בין מתווכים לבין לקוחותיהם על אודות מה שסוכם ביניהם - אם סוכם - לגבי שירותי התיווך, הנכס נשוא התיווך, תשלום דמי-התיווך, וכיוצא באלה - מחלוקות, אשר פירנסו את בתי המשפט ואת עורכי-הדין, תוך שגרעו מפרנסתם של מתווכים ולקוחותיהם. מצב הדברים הנ"ל היווה זרז לעיגון סטטוטורי חד-משמעי לשם הסדרת הנושא של תיווך במקרקעין.
כידוע, המחלוקת השכיחה ביותר בתחום תיווך המקרקעין הינו זכאותו של המתווך לדמי התיווך.


בהתאם לחוק, כדי שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, צריכים להתקיים כמה שלושה תנאים מצטברים:


1) רשיון בתוקף, ע"פ חוק המתווכים, ביום ביצוע העסקה.
2) הזמנה בכתב, ע"פ ס' 9 לחוק.
3) המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העסקה.

ויובהר, על פי סעיף 9 לחוק, על "ביצוע הזמנה בכתב" לכלול את הפרטים הבאים:


(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה - 1975.

"הגורם היעיל"


החוק דורש כי, המתווך היה "הגורם היעיל" להתקשרות הצדדים בעסקת המכר אשר בגינה הוא דורש את דמי התיווך. לעניין זה, יצוין כי, המושג "הגורם היעיל" הינו בעל משמעות רחבה ועל כן בתי המשפט מסתייעים במס' מבחני עזר שהינם יציר הפסיקה, אשר באמצעותם יהיה בידי בית המשפט לפסוק האם אכן היה המתווך "הגורם היעיל" בעסקה והאם אכן זכאי המתווך לדמי התיווך כגון: אם היו גורמים נוספים מעורבים בעסקה, משך הזמן שחלף מפעולת התיווך ועד לחתימה, אם קיים שוני בפרמטרים מהותיים בין העסקה שבגינה המתווך פעל לבין העסקה בפועל. "גורם יעיל" ניתן לומר שהדרישה מהמתווך הינה - כפשוטו משמעותו נקיטת יוזמה ע"י המתווך, הפגשת הצדדים ע"מ להביאם לידי הסכם ולא נקיטת עמדה פסיבית.

ראוי לציין שהמצב משתנה באם ניתנה למתווך בלעדיות לשיווק הנכס בהתאם לס' 9 (ב) לחוק לפיו, רשאי מתווך לסכם עם לקוח כי, הנכס ישווק על ידי המתווך באופן בלעדי,משמע, המתווך יפעל לשיווק הנכס באופן בלעדי ויהיה זכאי לדמי התיווך אף במקרה שבו הנכס יימכר ו/או יושכר באמצעות צד ג' ו/או הבעלים באופן עצמאי.

1) כדי שמתווך יצור בלעדיות לטיפול בנכס, הוא כפוף לתנאים כדלקמן:
2) הבלעדיות תאושר בכתב ע"י הלקוח במסמך כתוב ונפרד.
3) פעולות שיווק (אם לא פוקעת הבלעדיות בתום שליש): לפחות 2 פעולות שיווק חייב לבצע המתווך, מהאלטרנטיבות על פי הדין.
4) אם מדובר בנכס שאינו דירה – אזי, הבלעדיות מוגבלת למקסימום שנה.
5) אם מדובר בנכס שאינו דירה ולא הוגדרה התקופה, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה.
6) במידה ומדובר בדירה, אזי תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים.
במידה ומדובר בדירה ולא הוגדרה התקופה תסתיים הבלעדיות בתום 30 יום מיום ההזמנה.
7) אם לא בוצעו פעולות שיווק כאמור לעיל, תסתיים הבלעדיות בתום שליש מהתקופה הרלוונטית.

האמור בטור של עו"ד בריח לעיל אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה. כל הזכויות שמורות ©.