רעידת אדמה בישראל היא רק שאלה של זמן

הצעדים לחתימה על הסכם תמ"א 38

מאת עו"ד לימור דרעי

 

 

 

אין ספק כי תוכנית תמ"א 38 לא רק תגן עלינו בפני רעידת אדמה אלא גם תעלה את ערך הדירה בעשרות אלפי שקלים וזאת ללא הוצאה כספית מצד הדיירים.

 

בעקבות החשש לרעידת אדמה, מדינת ישראל החליטה על תוכנית מתאר ארצית בשם תמ"א 38.

ע"פ התוכנית בנינים אשר נבנו לפני שנת 1980, אינם עומדים בתקן הישראלי המחייב לעמידות בפני רעידות אדמה, ולכן יש לבצע חיזוק המבנה על-מנת לשפר את עמידותו בפני רעידות אדמה.

 

תוכנית תמ"א 38 מעניקה לבעלי הדירות באופן אוטומטי זכויות בניה על גג הבנין או בקומת העמודים המפולשת. כך שלצורך מימון חיזוק המבנה, בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה ליזם/ לקבלן והוא בתמורה לכך מבצע עת חיזוק המבנה בהתאם להוראות תמ"א 38, בנוסף לכך, לצורך תמריץ חיזוק המבנה, היזם/ הקבלן נושא בכל העלויות הכרוכות בשדרוג הבניין כגון תוספת יחידות דיור חדשות, הרחבת יחידות דירות קיימות בבנין, התקנת מעלית, הצמדת חנייה לכל הדירות, עיצוב המבנה ושיפוצו, בניית מחסנים, מרפסת שמש, ראוי לציין כי שדרוג הבניין יעשה בהתאם למבנה הספציפי, בהתייחס למצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, למאפייניו האחרים, לאופי סביבתו ועוד.

 

הצעדים לחתימה על הסכם תמ"א 38

 

1. הבית נבנה לפני 1980.

 

2. הסכמת כל הדיירים- בידקו עם השכנים האם קיימת הסכמה לביצוע פרוייקט תמ"א 38. רצוי כי תהיה הסכמה גורפת של כלל הדיירים לביצוע הפרוייקט (אומנם ע"פ חוק המקרקעין חיזוק מבנים התשס"ח – 2008 שנחקק בעקבות פרוייקט תמ"א 38, אין צורך בהסכמה מלאה של כלל הדריים, וניתן להסתפק בהסכמה של 66% מכלל הדיירים. אך בפועל אף יזם לא יכנס לעסקה כזו היות והמחוקק הוסיף וקבע כי במידה וקיימת התנגדות לביצוע הפרוייקט, במצב דברים זה, ההחלטה לביצוע הפרוייקט תלויה במפקח המקרקעין וזאת רק לאחר שיש ליזם היתר בניה עבור הבניין. ברור כי במצב דברים זה אף יזם לא יישא בעליות של הוצאת היתר בניה ובסופו של יום עלול למצוא את עצמו במצב בו המפקח על המקרקעין יחליט לקבל את התנגדות השכנים).

 

3. עורך דין- פרוייקט תמ"א 38 הינו עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ולכן עליכם ליצור קשר עם עו"ד בקיא בתחום שייצג את כל האינטרסים שלכם. (משרדי מעניק ייעוץ ראשוני ללא תשלום).

 

4. בחירת קבלן/ יזם-בדקו מספר הצעות מיזמים לביצוע פרוייקט תמ"א 38.

 

5. על העו"ד המייצג את הדיירים לוודא כי התנאים החשובים לצורך ביצוע הפרוייקט מופעים בהסכם, כגון:

 

א. מהנדס קונסרוקציה-תחילה חשוב לוודא כי היזם ביצע בדיקות הנדסיות באמצעות מהנדס קונסטרוקציה, ע"מ לבדוק את עמידות המבנה הקיים בפני רעידות אדמה ואת החיזוק הנדרש של הבית.

 

ב. קבלן מבצע- רצוי לציין בחוזה כי מדובר בקבלן רשום במרשם הקבלנים.

 

ג. תנאי מתלה לתוקף הסכם-יש לציין כי תוקפו של ההסכם מותנה בקבלת כל האישורים וההיתרים לשם ביצוע חיזוק המבנה, שדרוגו ובניית דירות חדשות על הגג.

 

ד. אין התחייבות לתמורה נוספת- חשוב שיופיע סעיף בחוזה שהיזם לא הבטיח תמורה נוספת על התמורה המופיעה בהסכם, אלא אם כן ניתנה הסכמה של כל הדיירים. וזאת בכדי למנוע וייכוחים מיותרים בין הדיירים.

 

ה. היזם נושא בכל ההוצאות-ראוי לציין כי היזם מתחייב לשאת בכל ההוצאות שיחול בגין חיזוק הבית, לרבות שידרוג הבנין, הוספת מעלית וכו' וכן לשאת בכל הוצאות חיבור תוספת הבניה על פי התוכנית לכל תשתית, לרבות חיבור לחשמל, למים, לגז, וכו'

 

ו. מועדים-חשוב לקבוע מועדים בחוזה, לעניין הגשת תוכניות, וכן לעניין מועדי ביצוע הפרוייקט, ניתן לקבוע כי איחור בגמר הבניה מעבר לתאריך שסוכם עם הדיירים, יגרור אחריו פיצוי עבור הדיירים. יש לקובע כי מועד התחלת עבודות חיזוק המבנה הוא עם קבלת היתר בנייה, כמו כן צריכה להיות הסכמה על שעות העבודה של הקבלן, לדרוש כי היזם ירים את הפיגומים בסיום יום העבודה, יציב שומר וכו'.

 

ז. מהות ההתקשרות –יש לבדוק שכל השידוגים שהובטחו ע"י היזם יופיעו בחוזה לרבות עבודות השיפוץ, חיזוק המבנה, הוספת מעלית מיקום החניה וכו'.

 

ח. בטוחות-מתן בטוחות ע"י היזם הוא נושא חשוב אשר אין להקל בו ראש, לפיכך, רצוי לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית, ובנוסף לדאוג לערבות לתקופת הבדק.

 

ט. רישום הבית כבית משותף-לוודא בהסכם כי היזם מתחייב לתקן את צו הבית המשותף ומתחייב לרשום את הדירות החדשות.

י. מיסים ותשלומים אחרים-יש לציין כי כל המיסים והיטלים החלים עפ"י החוק בגין ניצול זכויות הבניה על הגג לרבות מס שבח, מס רכישה, מע"מ ואגרות, יחולו על היזם.

 

יא. ביטוח-היזם צריך להתחייב בהסכם כי יערוך ביטוחים מתאימים לבית, כך שהביטוח מכסה אותו ואת כל הדירות כנגד סיכונים אפשריים ובין היתר יערוך ביטוח מבנה, ביטוח אחריות צד ג' וכו'.

 

יב. בוררות- חשוב לקבוע בורר חיצוני שיכריע במקרה של סכסוך.

 

יג. הפרה ופיצוי-לציין מהן הסעיפים היסודיים בהסכם והתייחסות למקרה של הפרה יסודית הגוררת אחריה פיצוי בהתאם.

 

יד. עורך דין – והחשוב מכל אין לחתום על הסכם תמ"א 38 ללא התייעצות עם עו"ד בקיא בתחום. ראוי לציין כי בהתאם לתקנות שכ"ט עורך-דין משולם ע"י היזם.

 

6. ורק לאחר מכן ניתן לחתום על ההסכם ולצאת לדרך בפרוייקט תמ"א 38.

 

*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.מאמר זה נכתב ע"י לימור דרעי, משרד עורכי דין.