קרנות השקעה בנדל"ן – האם הוסרו כלל החסמים להצלחתם (נתן מולכו, כלכלן, עו"ד)

מדינת ישראל, נכנסה לאחרונה למועדון המדינות המערביות, המעודדות השקעה של משקי בית בנדל"ן מניב. תיקון 147 לפקודת מס הכנסה, אשר נכנס לתוקפו החל מתחילת שנה זו, הוסיף את הפרק השני לפקודה הקובע את ההוראות להקמת קרן השקעות בנדל"ן.
עיקר השינוי הינו במתן אפשרות להקמת קרן אשר תשקיע לפחות 75% מנכסיה בנכסי מקרקעין מניבים ואשר תחוייב בתשלום דיוידנד שנתי של לפחות 90% מרווחיה, מידי שנה בשנה.
עיקר החקיקה הינו כי חברה העומדת בקריטריונים, הקבועים בפקודת מס הכנסה, לא תמוסה על רווחיה מנכסים מניבים, אלא המשקיע הבודד, ישלם את המס על הדיוידנדים בדיוק באותו שיעור שהיה משלם על כל רווח ממנייה אחרת שהיה רוכש בבורסה.
חקיקה זו אמורה להסיר את החסמים בפני משקי הבית בכדי שיכנסו לשוק ההשקעות במבני משרדים, מבני תעשיה, קניונים, בתי חולים, בתי אבות, בתי כלא וכיוצ"ב. השקעות אשר היו חסומות בפני המשקיע הביתי, בשל ההון הראשוני הנדרש, טווח הזמן הנדרש עד להשאת רווחים, המומחיות הנדרשת בהן וכיוצ"ב.
האם תיקון 147 – אכן הסיר חסמים אלו ?
בעבודה שהוכנה לאחרונה ע"י המחבר נמצא כי לא רק שלא הוסרו החסמים, אלא בהוראות שקבע המחוקק הוספו חסמים נוספים, אשר ספק אם יאפשרו לכלי חדשני זה, בישראל, להתרומם. למשרד האוצר הרצון העז להתקדם ולפתח את השוק בהתאם למדיניות המדינות המערביות אולם קשה לאוצר עד מאוד להיפרד מפרה חולבת.

כך למשל, קבע המחוקק כי בכדי שחברה תוכר כחברה להשקעות בנדל"ן עליה להיות חברה חדשה. יש היגיון בדבר, באשר אין המחוקק רצה כי החברה תישא על גבה תביעות של חברות קיימות תוך מימונן ע"י המשקיעים מקרב משקי הבית.
מנגד, קבע המחוקק, כי חברה שתרצה להעביר את נכסיה כנגד הקצאת מניות בחברה החדשה תיאלץ להיפרד מ- 2.5% משווי הנכסים כמס מכירה, ממס שבח בהתאם לשיעורו ובנוסף אף החברה החדשה תשלם 0.5% מס רכישה על שווי הנכסים שהועברו לבעלותה – חסם זה מונע מחברות עתירות נדל"ן לבצע את הצעד הנדרש בכדי להעביר את נכסיהן לידי החברה החדשה.
אומנם משרד האוצר הודיע כי הוא בוחן אפשרות לפרוס התשלום ל- 4 שנים, אבל תשלום זה תשלום איך שלא נסתכל עליו.
בנוסף קבע המחוקק כי החברה החדשה תוכל לנהל נדל"ן מניב, ברם בכל הקשור לבתי מלון ולבתי אבות, תאלץ היא לנהלם רק ע"י גורמים החיצוניים לחברה.
מה מצא המחוקק להכיר ביכולת הניהול של החברה החדשה בתחום הנדל"ן, הכרוך אף הוא במתן שרותי ניהול, אחזקה, תכנון, שיווק ומנגד שלילת היתרון בקיום מערכות אלו בתחום בתי מלון ובתי אבות – לאלוהים הפתרונים.

כך גם לעניין פיתוח נדל"ן. בעוד שכל חברת נדל"ן יודעת כיום כי אין די בהשכרת נדל"ן אלא יש לפעול להשבחתו, לא רק בכדי לייצר רווח הוני, אלא גם, ואולי דווקא, בכדי לייצר שטחים נוספים ולייצר מרכזים גדולים המעניקים שירותים מגוונים ומגדילים את ההכנסה הפירותית התקופתית.
אולם המחוקק העדיף לסייג ולקבוע כי מקרקעין מניב יחשב רק מקרקעין אשר בנוי לפחות ב- 70% מקיבולת הבנייה עפ"י תוכנית בנין עיר.
לכאורה, רכישת מרכז מסחרי כושל הבנוי בניצולת קרקעית נמוכה תוך השבחתו (כדוגמא בניית קומה נוספת על הקומה הקיימת) יכולה לגרום בקלות לאי עמידה ביחס זה ובכך להפיכת ההכנסות משכירת החנויות במרכז ל"הכנסות חריגות" אשר שיעור המס החל עליהן הינו 70% !!!
דווקא חברות להשקעה בנדל"ן, אשר יכולות לגייס הון זול בבורסה, אשר יכולות להניע פרוייקטים של פינוי ובינוי, לא רשאיות לעשות כן מבלי ליטול עליהן סיכון.
המחוקק, הצמא למס, קבע כי הכנסות חריגות, דהיינו, הכנסות ממכירת מלאי עיסקי ו/או הכנסות אחרות (שלא ממקרקעין מניבים כהגדרתם בפקודה) העולות על 5% מכלל הכנסותיה של הקרן יוטל מס בשיעור 70% בהתאם לאמור בסעיף 64א4(ג)(1) לפקודת מס הכנסה.
שיעור מס גבוה זה מהווה מס עונשי המהווה חסם נוסף בפני משקיעים פוטנציאלים המבקשים לייסד חברה חדשה להשקעה בנדל"ן תחת גיוס הון רגיל בבורסה כחברה מסחרית לכל דבר ועניין.
יש לציין כי היות וההוראות בפקודה מנוסחות בצורה כללית הרי המקום לאי הודאות עולה וחשש זה הופף לחשש ממשי. כידוע, לא אחת, פירש רשות המיסים את הפקודה לחומרה, מתוך הנחת הבסיס, כי מטרת המס לתפוס ברשתו כמה שיותר פרטים, מבלי להבחין במהות החקיקה ו/או בתכליתה. חוסר הודאות שבניסוח ההוראות שבפקודה וחוסר הפסיקה בתחום זה מעלים חששות כבדים בפני יזמים ומשקיעים פוטנציאלים.
המחוקק הגדיל לעשות כאשר החליט שככל שהחברה להשקעה בנדל"ן לא תעמוד בכללים שנקבעו לה בפקודת מס הכנסה ינתן לה ניסיון נוסף לתקן האמור בתוך 3 חודשים ובלבד שלא תחטא שנית בתוך שנה ברציפות.
המחוקק קבע סנקציה שהינה חמורה מאוד, לחברה שלא תעמוד בתנאי זה – שלילת הכרתה כחברה להשקעה בנדל"ן, שמשמעה, תשלום מס על רווחיה ומס נוסף (למעשה כפל מס) על משקיעיה בעת קבלת רווחיהם.
על אף ההבנה לרצון משרד האוצר להבטיח כי החברה תעמוד בקריטריונים שנקבעו בחוק – למה המשקיע הביתי צריך לשלם את המחיר ולהיפגע בצורה מהותית בהכנסותיו.
די באם נזכיר כי על מנהלים אשר חברותיהן נסחרות בבורסה קיימת ענישה במסגרת עבירות פליליות ואין מטילים קנס על בעלי מניותיה, מקרב הציבור, שאינן מנהליה.
ולעניין קיזוז הפסדים - המחוקק הגביל את קיזוז ההפסד ממכירת מניות קרן השקעה בנדל"ן רק מרווחים שחולקו למשקיע מאותה קרן באותה שנת מס.
יש בקביעה זו משום אי עידוד כניסת משקיעים לשוק. על אף שקיזוזים מחייבים בהגשת דו"ח שנתי הרי עדין במסחר בבורסה רשאי המשקיע הבודד לקזז הכנסותיו מהפסדיו – מה שונה המצב בחברה להשקעות בנדל"ן – למשרד האוצר הפתרונים.
המחוקק גם מנע מתן פטור לתושב חוץ המשקיע בחברה להשקעות בנדל"ן ואשר מימש השקעותיו וזאת בשונה מהוראה דומה הקבוע בסעיף 97(ב2) לפקודה בעת מכירת מניה של חברה הנסחרת בבורסה בישראל ע"י תושב חוץ.
האם אין המחוקק רוצה לעודד הון זר מלהיכנס למדינה ? ולמה ההבדל בין השקעה בחברה הנסחרת בבורסה לעומת אותה חברה אשר משקיעה בנדל"ן ? נראה כי המחוקק העדיף להיצמד להוראות החוק האמריקאי תחת בחינה האם הינו משרת את המדינה.
יש לציין כי התשואות בנדל"ן בישראל אינן נחשבות מהגבוהות בעולם ולפיכך יש מקום לעודד תחום זה תחת חסימתו וזאת מעבר להיות הנושא, כנראה, עומד בניגוד לאמנות מס שונות שעליהן חתומה ישראל.
בנוסף, חברה להשקעה בנדל"ן נדרשת בשלב ראשון לרכוש נכסים ורק אח"כ לגייס הון מהציבור – אף צעד זה מחייב גיוס הון ראשוני המקשה על חברות. חברות גדולות מאידך, מעדיפות להמשיך ולהשקיע בחו"ל ולשאת תשואות נאות, תחת קריסה תחת נבכי פקודת מס הכנסה והחסמים השונים.
אין ספק כי חסמים אלו – מאיטים את קצב כניסת יזמים לשוק חברות השקעה בנדל"ן. עד היום למעט אקסלנט נשואה, אשר הודיעה על הקמת קרן ריט 1, טרם הוקמו חברות נוספות, על אף שהחקיקה כבר קיימת מיולי 2005 ועל אף שהחקיקה נכנסה לתוקפה החל מינואר 2006.
משר האוצר התחייב כי הוא יהיה קשוב למשק בכדי לקדם פעילות ברוכה זו, של קרנות השקעה בנדל"ן. מוטב כי האוצר יפעל בהקדם בטרם השוק ירים את ידיו מאפיק השקעה מתבקש זה.

מחבר המאמר: עו"ד נתן מולכו הינו כלכלן ועו"ד בהשכלתו, מוסמך במשפט מסחרי, שותף במשרד וקסלר & מולכו עורכי דין ולשעבר בכיר במינהל מקרקעי ישראל ובמערכת השיכון.