חובת המתווך למסור ללקוח את כל הפרטים המהותיים אודות הנכס

מידת חשיבותו של הסכם התיווך הנחתם בין מתווך ללקוח נדונה מספר פעמים בעבר במסגרת רשימות הח"מ במוסף זה. הובהר, בין היתר, כי הסכם התיווך על אף היותו משני לעסקת המכר (או השכירות), הינו חשוב ואין להקל בו ראש.
חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1966 (סעיף 8) מטיל על מתווך חובה לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

חובה זו החלה על מתווך עשויה ללוכדו בין זרועותיהם של אינטרסים מנוגדים הפועלים במישור היחסים שבינו לבין הלקוח. מחד גיסא, חלה על מתווך החובה לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי הלקוח ולמסור לו כל מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא פעולת התיווך. מאידך גיסא, חשיפת יתר של פרטים אודות הנכס עשויה לחבל בעסקה ואף להביא לביטולה דבר שימנע כמובן את זכאותו של המתווך לדמי תיווך.

נשאלת השאלה מה היקפה של חובת הנאמנות וההגינות החלה על המתווך מכח הוראות חוק התיווך.

בהיבט הסנקציה המוטלת על מתווך שאינו פועל בנאמנות ובהגינות כלפי לקוחו ומסתיר מפניו מידע מהותי, נקבע בפסיקה כי הפרת חובת ההגינות מהווה הפרת הסכם יסודית העלולה לגרום לביטול הסכם התיווך ולביטול זכאותו של המתווך לדמי תיווך.

סוגיה מעניינת בעניין זה נדונה לאחרונה בבית המשפט לתביעות קטנות ברחובות (תק 2017/07ליבוביץ נ' פיניש).
התובעת שחיפשה לשכור דירה בעיר יבנה פנתה אל משרד הנתבע (משרד תיווך) וביקשה סיוע באיתור דירה מתאימה עבורה. בעקבות פעולות תיווך שביצע מתווך ממשרד הנתבע (להלן:"המתווך"), מצאה התובעת דירה מתאימה בשדרות העצמאות ביבנה והתקשרה בחוזה לשכירת הדירה.

בגין עבודתו של המתווך שילמה התובעת למשרד הנתבע דמי תיווך כמקובל.

לאחר החתימה על הסכם השכירות התגלו בדירה ליקויים שונים לרבות סתימות בצנרת המים.

בכתב התביעה שהוגש עתרה התובעת לחייב את הנתבע בהחזר דמי התיווך ששילמה לו וזאת בטענה כי המתווך פעל כלפיה בחוסר תום לב עת לא גילה לה אודות ליקויים בדירה וסתימות בצנרת, זאת למרות שידע על קיומם.

התובעת טענה עוד בכתב התביעה ובעדותה בבית המשפט, כי בגוף הסכם השכירות היה סעיף המחייב את התובעת לתקן את הליקויים השוטפים בדירה. לצד סעיף זה, כך טענה התובעת, הוסיף המתווך בכתב ידו את המילים "לרבות סתימות". התובעת הוסיפה וטענה כי בעת החתימה על הסכם השכירות שאלה את המתווך מדוע הוספו המילים הללו להסכם ונענתה על ידו במילים "ככה זה".

מנגד, טען המתווך בכתב ההגנה כי מתפקידו כמתווך היה להראות לתובעת את הדירה וכך עשה. לטענתו, הוא לא ידע על קיומם של ליקויים במושכר. המתווך טען עוד, כי התובעת חתמה על ההסכם בו היא מצהירה כי ראתה את המושכר ומצאה אותו מתאים לצרכיה.

המתווך הודה, כי הוא שהוסיף (בכתב ידו) בחוזה השכירות המודפס את המילים "לרבות סתימות" (בהמשך המשפט לפיו על השוכרת לתקן על חשבונה ליקויים שוטפים), אך הסביר כי עשה כן משום שהוא יודע שיש נשים שלא מתקלחות עם כובע על הראש וכך נוצרות סתימות במקלחות ובכיורים.

לאחר עיון בראיות שהוצגו ושמיעת עדויות הצדדים קבע בית המשפט כי יש לקבל את התביעה.

בית המשפט הוסיף וציין, כי קשה מאד לקבל את הסבר המתווך ("חששו מסתימות במקלחות ובכיורים"), שכן לו אכן הסברו היה נכון, מן הסתם הוא היה מציין בהסכם השכירות: "סתימות בחדר האמבטיה". משלא עשה כן, ברור שהתכוון לסתימות באופן כללי בדירה ולאו דווקא ב"מקלחות ובכיורים".

מכאן, כך נקבע, מתעורר החשש והחשד שהמתווך ידע גם ידע על קיומם של ליקויי סתימות שהיו במושכר ולכן פעל בחוסר תום לב בעת עריכת הסכם השכירות משום שהסתיר מידע זה מהתובעת.

נקבע עוד, כי הנתבע – כמתווך - צריך היה לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי התובעת, ולפיכך היה עליו למסור לתובעת, כלקוחה, כל מידע שיש בו עניין מהותי הנוגע לנכס, כקבוע בחוק המתווכים.

לסיכום, קיבל בית המשפט את תביעת התובעת והורה לנתבע להשיב לידיה את דמי התיווך ששילמה.

נמצאנו למדים, כי לצד חובת הגילוי החלה ממילא על צדדים לעסקה העיקרית (עסקת מכר או עסקת שכירות), חלה חובת גילוי נוספת גם במישור היחסים שבין המתווך ללקוחו, המחייבת את המתווך למסור ללקוח כל מידע ונתון המצויים בידו, אשר עשויים להוות גורם משמעותי בהערכת כדאיות העסקה.

המאמר פורסם בעיתון "הארץ" ביום 11.7.2008