ע"א 5649/08


חברה רכשה זכויות חכירה במקרקעין בירושלים משתי חברות. זכויות החכירה אשר נרכשו לא היו רשומות באותה העת על שמן של החברות המוכרות, ואי לכך, הן לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על שמה של החברה הרוכשת. על מנת לממן את העסקה, החברה נטלה מבנק ירושלים הלוואה בסך 600,000 שקלים. בתמורה להלוואה, החברה שיעבדה את מלוא זכויותיה בנכס בשעבוד ראשון בדרגה ללא הגבלת סכום לטובת בנק ירושלים. בנוסף, החברה התחייבה באגרת חוב שלא לשעבד שעבוד נוסף את הנכס ללא קבלת אישור מבנק ירושלים בכתב. השעבוד לטובתו של הבנק נרשם בסמוך לאחר מכן בפנקס השעבודים של רשם החברות.


ביולי 2001, כחמש שנים לאחר הרכישה, החברה חתמה על אגרת חוב נוספת, הפעם לטובת בנק דיסקונט. באגרת חוב זו החברה שעבדה לטובת בנק דיסקונט את כל הזכויות שיש לה בנכס, ללא הגבלת סכום, בשעבוד מדרגה שנייה לאחר בנק ירושלים. כמו כן, החברה התחייב להביא לרישום זכויות החכירה שרכשה על שמה בלשכת רישום המקרקעין בהקדם, ככל שיתאפשר לה, ושתרשם משכנתא על הנכס לטובת דיסקונט.


חודש לאחר מכן נרשם שעבוד קבוע ומשכון שני בדרגה (לטובת דיסקונט, אחרי בנק ירושלים) במרשם החברות. יצוין כי לא הושגה הסכמתו של בנק ירושלים למהלך, אלא בדיעבד בדצמבר 2001. בנק ירושלים הסכים לשעבוד מדרגה שנייה לטובת דיסקונט תוך הגבלת הסכום אשר יוכל בנק דיסקונט להיפרע מהנכס עד 550,000 שקלים.


בשנת 2004, שמונה שנים לאחר ההתקשרות בהסכם המכר, נרשמה זכות החכירה בנכס על שמן של המוכרות המקוריות. כמו כן, מנוסח הרישום עלה כי לא נרשמה זכות החכירה של שמה של החברה, אך נרשמה לטובתה הערת אזהרה וכן הערת אזהרה לטובת בנק ירושלים בדבר התחייבות החברה לרשום משכנתא לטובתו. יצוין כי לא נרשמה במועד זה הערת אזהרה דומה לטובת דיסקונט.


הערה לטובת דיסקונט נרשמה רק בינואר 2007, ארבעה חודשים לאחר שניתן צו פירוק לחברה בגין קשיים כלכליים ומונה לה מפרק. בפברואר 2007, סמוך לרשימה ההערה לטובתו, הגיש דיסקונט בקשת מימוש השעבוד על הנכס ללשכת ההוצאה לפועל. הבנק טען כי הוא זכאי לממש את השעבוד בשל חובותיה של החברה אליו. המפרק הגיש מצידו בקשה למתן הוראות לבית המשפט המחוזי, באפריל 2007, במסגרתה ביקש להורות כי ימכרו זכויות החכירה של החברה בנכס לכל המרבה במחיר. כמו כן, המפרק ביקש כי מתמורת מכירת הזכויות ישולם החוב לבנק ירושלים כנושה מובטח. המפרק הוסיף וביקש לבטל את השעבוד לטובת דיסקונט.

 

הנכס נמכר וניטש ויכוח על עתיד יתרת התמורה (לאחר פירעון החוב לבנק ירושלים)


באוגוסט 2007 נמכרו זכויותיה של החברה על ידי המפרק ונתקבל תמורתם סכום של 1.2 מיליון שקלים. בהתאם להסדר הדיוני, שולמו מהתמורה סכומי החוב המגיעים לבנק ירושלים ובקופת כונס הנכסים הרשמי הופקדה היתרה עד להכרעה בבקשת המפרק. בית המשפט המחוזי נדרש אפוא לבחון האם בנק דיסקונט היה נושה מובטח בנוגע לזכויות החברה בנכס והאם הוא קודם למפרק בקבלת יתרת התמורה. המפרק טען, לעומת זאת, כי השעבוד לבנק לא נרשם במרשם המקרקעין כמשכנתא, והערת האזהרה נרשמה לאחר מתן צו הפירוק. אי לכך, טען המפרק, דין השעבוד להתבטל ויש להעביר לקופת הפירוק את יתרת התמורה.


בית המשפט המחוזי קיבל את בקשת המפרק. אי לכך, המשכנתא לזכות דיסקונט בוטלה והערת האזהרה לטובתו נמחקה. "אכן", קבע בית המשפט המחוזי, :"במקרה בו לא ניתן לרשום הערת אזהרה בנוגע להתחייבות לרישום משכנתא, ייתכן ומשכון במרשם החברות על זכויות החברה יהווה תחליף לכך וישרת אפוא את עיקרון הפומביות". עם זאת, במקרה זה, נקבע כי לא הייתה בין הצדדים מחלוקת כי בנק דיסקונט לא רשם משכון על זכויות החברה במרשם החברות בטרם נעשתה פרצלציה. אי לכך, לא התקיימה הדרישה לפומביות אשר מטרתה היה למנוע פגיעה בנושים.

 

ביקורת על התנהלות בנק דיסקונט


בית המשפט המחוזי הוסיף עוד כי עסקינן במקרקעין ועל כן העסקה בין הבנק נותרה בגדר התחייבות שאינה מעניקה קדימות בנשייה, וזאת משום שלא נרשמו הערות אזהרה או משכנתא לטובת הבנק במרשם המקרקעין. בנוגע להערת האזהרה, בית המשפט ציין כי ההערה נרשמה לאחר מתן צו הפירוק והיא בטלה מכוח סעףי 268 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983.


בנוגע לרישום במרשם החברות על דבר השעבוד שנתנה החברה לבנק דיסקונט להבטחת החזר ההלוואה, בית המשפט קבע כי רישום זה לא הספיק בכדי להעניק לבנק מעמד של נושה מובטח בקשר עם הזכויות אשר החברה רכשה בנכס. בית המשפט קבע כאמור משום שכאשר עסקינן במקרקעין, יש צורך ברישום כפול, הן במרשם המקרקעין והן במרשם החברות.


הלכה פסוקה היא כי אישור במרשם החברות על התחייבות חוזית של חברה לרישום משכנתא איננו יכול להיות תחליף לרישום המשכנתא עצמה במרשם המקרקעין. בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות דיסקונט וקבע כי עובדה היא שבנק ירושלים השכיל לרשום בשנת 2004 הערת אזהרה לזכותו. דהיינו, השתהותו של בנק דיסקונט לעשות כאמור עמדה לו לרועץ כעת.