בפסק דין שניתן לאחרונה נדונה פרשה שלפיה זוג שחתם בשנת 2003 על חוזה לרכישת דירה חדשה מחברת הקבלן "פסגות חברה לבניה" בעיר עפולה תמורת 650,000 שקלים, תוך כדי ליווי וייצוג של אותו עורך הדין אשר מייצג את החברה, כאשר העסקה המדוברת התבצעה בתנאי תשלום המתאימים לקבלן אשר היו רחוקים מאוד מהאינטרסים של הקונים.


נוסף לכך עורך הדין המייצג את הקבלן ערך עבורם חוזה למכירת הדירה הישנה לאחד ממנהלי החברה במקביל. מה שקרה בפועל הוא שהחברה הקבלנית נכנסה לקשיים כלכליים אשר עורך הדין המייצג את שני הצדדים היה מודע אליהם עוד בחתימת החוזה, ובשל התחייבותו הראשונית לקבלן, שיעבד את הדירה החדשה לטובת בנק "דיסקונט" ובמקביל, מנהל החברה לא עמד בהתחייבותו לרכוש את הדירה הישנה.


בני הזוג נותרו בין הפטיש לסדן, שכן דירתם החדשה משועבדת לטובת הבנק ועסקת הדירה השנייה נותרה תקועה


במשך חמש שנים עד שמונה לחברה מפרק זמני, חיו בני הזוג אשר לא ידעו נפשם מרוב חוסר אונים משווע ותעוקה נפשית, בתחושת תסכול כבדה אשר השפיעה עליהם במהלך חייהם היומיומיים.


כשנה לאחר מכן פנו בני הזוג לבית המשפט בטענה כי עורך הדין התרשל כמי שייצג אותם בעסקאות שכן ידע על מצבה הכספי הרעוע של החברה, והיה חייב להגן עליהם ולמנוע את האפשרות לשעבד את הדירה. כמו כן טענו שתנאי התשלום אשר יצגו את האינטרסים הבלעדיים של הקבלן, הותירו אותם בסיכון "שכמעט התממש" לאיבוד כספם וזכויותיהם בשתי הדירות.


עורך הדין טען כי טענות בני הזוג משוללות כל יסוד וכי משלא דאגו להיות מיוצגים ולמנוע את השעבוד בעצמם, אין להם על מה לבוא בטענות כעת.


השופטת קבעה כי לכל הפחות, מחובתו של עורך הדין היה להתריע בפניהם על מצבה של החברה, אך עם זאת לא הוכח כי גרם להם נזקים כספיים. כמו כן, אי אפשר לפסוק להם פיצויים על ש"כמעט" נגרם להם נזק.


השופטת דחתה את תביעתם של בני הזוג נגד הנתבע וחייבה אותם בתשלום הוצאות בסך 15,000 שקלים.


למה חשוב ייצוג עורך דין משלכם בחתימה על הסכם מכר עם קבלן?


הסכם מכר של דירת קבלן על פי רוב הוא הסכם המוטה במיוחד לטובת הקבלן ואף מקפח ברוב המקרים. ההסכם והנספחים לא יספקו את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.


חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, קובעים כי אין להתנות על הוראות החוק אשר נועדו להגן על הרוכשים במצבים אלו, אך למרבה הצער הסכמי מכר רבים לוקים כיום בסעיפים אשר גובלים בחוסר חוקיות ואף מצויים בחוסר חוקיות כדוגמת סעיפים מהותיים בגין מסירת הנכס, פיצויים בשל הפרת החוזה, איחור במסירה, אחריות הקבלן המבצע וכדומה.


מה יבדוק עורך הדין לפני סגירת העסקה?


הרוכש הסביר אינו מודע לחוקים הללו ואינו מסוגל לבחון הסכם מכר שכזה אשר בדרך כלל גם מפורט בשפה משפטית לאורך 50 עמודים, ולכן זקוק לעורך דין מטעמו, אשר יבדוק מיהו הקבלן או היזם, את האישורים וההיתרים לביצוע עבודות הבינוי, יברר משובים של רוכשי דירות עבר מאותו קבלן, יבדוק האם קיימים חובות על הקרקע כדוגמת חוב מס, יבחן האם ישנה ערבות בנקאית מתאימה ומספקת לטובת הקונה, ידאג לקביעת מועד ברור למסירת החזקה בנכס, לקביעת מועדים מסוימים להשלמת רישום הבית המשותף, יבחן אישורי חריגה בנכס, ינהל משא ומתן משפטי עם עורך הדין מטעם הקבלן, יגבש החלטה עם הרוכש האם ניתן כלל לחתום על ההסכם ואם כן יערוך את השינויים המתאימים בהסכם.


לסיכום, בקניית נכס מחברה קבלנית, יזם או קבלן, יש לשים לב כי מנגנון עורך דין מטעם הקבלן אשר ייצג את שני הצדדים אינו בגדר האינטרס של הקונה, שכן כמעט תמיד הרוכש יקופח בחוזה אל מול הקבלן. ישנם שיקולים רבים של הרוכשים בהסכמה לייצוג הכפול אשר חלק מהם נוגעים בשיקול כלכלי אשר נועד לחסוך כסף אך בדיעבד, בבוא העת, כשיהיה לכם הצורך בהגנה משפטית מתוקף החוזה, בכל מקרה שלא יהיה, תצטערו לדעת שאין לכם הגנה משפטית מספקת.


רכישת דירה צריכה להתבצע בזהירות לאחר סדרה של בדיקות משפטיות מורכבות שמטרתן להגן על הצדדים. הקבלן נהנה מעבודה מעמיקה של עורך דינו ואילו אתם נותרים "קירחים" שכן אותו עורך הדין לא מבצע בעבורכם את אותן הבדיקות.


לכן, לפני שיהיה מאוחר מדי, מומלץ לפנות לעורך דין מטעמכם שיעניק לכם ליווי וייעוץ לאורך כל העסקה.


האמור לעיל הוא מידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי או כתחליף לייעוץ משפטי. האמור נכון למועד כתיבתו בלבד, ואין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.